Опубліковано в експертно-правовій системі “Експертус: Головбух”
Питання: діє договір оренди державної власності між ФО та ОТГ з 2015 року. В 2020 році були порушені строки сплати орендних платежів. Сплата була здійснена за два роки в 2021 році.
Чи є порушенням здійснення несвоєчасної сплати орендних платежів в «період ковіду»? Чи може ОТГ з цієї підстави відмовити в укладенні договору на новий строк?
Відповідь:
Якщо йдеться про укладення договору з обʼєднаною територіальною громадою (ОТГ), то автор запитання, напевно, мав на увазі оренду саме майна комунальної власності. Проте і на неї поширюється Закон України «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон).
Відразу зауважимо, що період карантину зовсім не свідчить про відсутність обовʼязку сплачувати орендні платежі. У виняткових випадках це може стати підставою для непритягнення до відповідальності за несвоєчасне виконання зобовʼязань.
А от з підставами для відмови в укладенні договору на новий строк (розуміємо як продовження) давайте розбиратись.
Згідно з п. 61 Прикінцевих та перехідних положень Закону під час дії воєнного стану Кабінет Міністрів України може встановити інші правила передачі в оренду державного та комунального майна, ніж ті, що передбачені цим Законом, зокрема щодо продовження договору оренди, зокрема щодо запровадження можливості автоматичного продовження договорів оренди, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану, на строк до припинення чи скасування та на чотири місяці після припинення чи скасування воєнного стану.
Постановою КМУ від 27.05.2023 №634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» вносяться певні корективи до особливостей продовження договорів оренди (пункт 5).
Так, договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.
Проте, виключенням є випадок, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав:
1) коли майно виключене з переліків можливих обʼєктів для оренди (наявність обʼєкта в переліку обʼєктів, що підлягають приватизації та інші випадки, визначені ст. 7 Закону);
2) якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю;
3) якщо орендар, який бажає продовжити договір оренди майна без проведення аукціону, не надав звіт про оцінку обʼєкта оренди у визначений цим Законом строк;
4) якщо орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця;
5) якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців;
6) якщо орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої частиною шостою статті 18 цього Закону, має заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування обʼєкта оренди, чи має заборгованість зі сплати страхових платежів.
Виключень для так званого карантинного періоду не передбачено.
Тож, оскільки ми живемо в умовах воєнного стану і певний час нічого не зміниться, можна стверджувати, що є підстави для непродовження договору оренди у визначеному вище порядку.
Оскільки описана у питанні ситуація свідчить про можливість не продовжувати договір оренди, навіть якщо станом на зараз орендна плата, яку заборгували, вже сплачена.
Наталія Брожко, Керівна Партнерка, адвокатеса Адвокатської фірми «Єфімов та партнери»