Питання: КНП, багатопрофільна лікарня, надає приміщення в оренду державній установі «Бюро судово-медичної експертизи».
Чи законно буде укласти договір на оплату оренди приміщення, відшкодування комунальних витрат, а відшкодування земельного податку не утримувати, тому що вони державна установа?
Відповідь:
Припускаємо, що КНП має повноваження здавати в оренду таке майно відповідно до положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон).
Відповідно до ч. 1 ст. 16 Закону договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується:
Кабінетом Міністрів України – щодо майна державної власності;
представницькими органами місцевого самоврядування – щодо майна комунальної власності.
Якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив примірний договір оренди комунального майна, застосовується примірний договір оренди державного майна.
Договір оренди може відрізнятися від примірного договору оренди, якщо об’єкт оренди передається в оренду з додатковими умовами. Рішенням Кабінету Міністрів України (представницького органу місцевого самоврядування – для комунального майна) можуть бути передбачені особливості договору оренди майна, що передається в оренду з додатковими умовами.
Згідно з ч.ч. 1-3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором.
Орендна плата визначається за результатами аукціону.
У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати, яка затверджується Кабінетом Міністрів України щодо державного майна та представницькими органами місцевого самоврядування – щодо комунального майна.
У разі якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив Методику розрахунку орендної плати, застосовується Методика, затверджена Кабінетом Міністрів України.
Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно.
Повернемось до примірного договору оренди, який затвердив Кабмін (за умови, що іншої форми не затвердив відповідний орган місцевого самоврядування).
В п. 3.1 Примірного договору оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 серпня 2020 р. № 820, зазначено, що до складу орендної плати не входять витрати на утримання орендованого майна (комунальних послуг, послуг з управління об’єктом нерухомості, витрат на утримання прибудинкової території та місць загального користування, вартість послуг з ремонту і технічного обслуговування інженерного обладнання та внутрішньобудинкових мереж, ремонту будівлі, у тому числі: покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо), а також компенсація витрат Балансоутримувача за користування земельною ділянкою. Орендар несе ці витрати на основі окремих договорів, укладених із Балансоутримувачем та/або безпосередньо з постачальниками комунальних послуг в порядку, визначеному пунктом 6.5 цього договору.
Припустимо, що власна методика розрахунку орендної плати не була затверджена відповідним органом місцевого самоврядування, тому беремо до уваги положення Методики розрахунку орендної плати за державне майно, затвердженої постановою КМУ від 28.04.2021 №630 (далі — Методика).
Річна орендна плата за оренду нерухомого майна у розмірі 1 гривні встановлюється таким орендарям:
органам державної влади, іншим бюджетним організаціям, закладам, установам, які повністю фінансуються з державного бюджету;
органам місцевого самоврядування для розміщення центрів надання адміністративних послуг;
казенним підприємствам, що утворилися у результаті реорганізації державного закладу охорони здоров’я (п. 13 Методики).
Відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна (у тому числі місць загального користування та прибудинкової території) та надання комунальних послуг орендарю здійснюється відповідно до договору, укладеного між балансоутримувачем та орендарем, примірна форма якого затверджується Фондом державного майна (п. 5 Методики).
А що ж каже Примірний договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна (у тому числі місць загального користування та прибудинкової території) та надання комунальних послуг орендарю, затверджений наказом Фонду державного майна України від 05 вересня 2023 року № 1576?
П. 1.2 цього примірного договору так і визначає: орендар відшкодовує Балансоутримувачу частину витрат зі сплати земельного податку пропорційно площі Орендованого майна у загальній площі будівлі та займаній нею площі земельної ділянки.
І виключень для державної установи – орендаря тут немає. Тобто якщо у КНП виникає обовʼязок сплачувати цей земельний податок, то у державної установи – обовʼязок компенсувати відповідну частину витрат.
Наталія Брожко, Керівна Партнерка, адвокатка Адвокатської фірми «Єфімов, Брожко та партнери»