Опубліковано в експертно-правовій системі “Експертус: Головбух”
Питання: медичне КНП здає в погодинну оренду кабінет та операційну у вільний від використання за основним місцем роботи час. Здача в оренду відбулася до 2021 року.
Як продовжувати таку оренду? Чи обовʼязковим є таке продовження через електронний майданчик?
Також підкажіть, чи має перевагу при проведенні електронного аукціону щодо здачі приміщень в оренду діючий орендар, який провів капітальний ремонт такого приміщення, коли орендував таке приміщення (є експертна оцінка, де видно стан приміщення, яке передавалося в оренду)?
Відповідь:
Оренда комунального майно регулюється Законом України «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон).
Про продовження договору оренди детально розповідає стаття 18 Закону.
Ось ключові тези.
Продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону.
Але є й винятки, коли можна обійтись без аукціону. Отож, без аукціону можуть бути продовжені договори, які (наводимо теоретично можливі в описаній ситуації):
– укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить пʼять років або менше;
– укладені з органами державної влади та органами місцевого самоврядування, іншими установами і організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів;
– ті, що отримали право на отримання в оренду державного та комунального майна, що не міститься в Переліку першого типу, без проведення аукціону: заклади освіти всіх форм власності, що мають ліцензію на провадження освітньої діяльності; громадські організації ветеранів для розміщення реабілітаційних установ для ветеранів; реабілітаційні установи для осіб з інвалідністю та дітей з інвалідністю для розміщення таких реабілітаційних установ; надавачі соціальних послуг, які включені до Реєстру надавачів та отримувачів соціальних послуг, відповідно до Закону України «Про соціальні послуги»;
– укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.
Якщо орендар відповідає якійсь категорії, то аукціоном не доведеться скористатись.
А от здійснення капітального ремонту не надає додаткових переваг. Орендодавець у передбачених ст. 21 Закону випадках може хіба що зарахувати такі витрати в рахунок орендної плати.
Продовжимо. Згідно з п. 61 Прикінцевих та перехідних положень Закону під час дії воєнного стану Кабінет Міністрів України може встановити інші правила передачі в оренду державного та комунального майна, ніж ті, що передбачені цим Законом, зокрема щодо продовження договору оренди, зокрема щодо запровадження можливості автоматичного продовження договорів оренди, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану, на строк до припинення чи скасування та на чотири місяці після припинення чи скасування воєнного стану.
Постановою КМУ від 27.05.2023 №634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» вносяться певні корективи до особливостей продовження договорів оренди (пункт 5).
Так, договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.
Проте, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав:
- коли майно виключене з переліків можливих обʼєктів для оренди (наявність обʼєкта в переліку обʼєктів, що підлягають приватизації та інші випадки, визначені ст. 7 Закону);
- якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю;
- якщо орендар, який бажає продовжити договір оренди майна без проведення аукціону, не надав звіт про оцінку обʼєкта оренди у визначений цим Законом строк;
- якщо орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця;
- якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців;
- якщо орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої частиною шостою статті 18 цього Закону, має заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування об’єкта оренди, чи має заборгованість зі сплати страхових платежів.
Тому якщо ваша ситуація не підпадає під ці виключення, то договір оренди вважатиметься продовженим.
Також доречно знати, що відповідно до п. 159 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 р. № 483 (далі – Порядок), орендар не може вилучати з об’єкта оренди здійснені ним невідʼємні поліпшення, поліпшення, отримані у результаті проведення капітального ремонту відповідно до пункту 154 цього Порядку (тобто коли витрати зараховувались в рахунок орендної плати), в тому числі в разі непродовження з таким орендарем договору оренди.
І ще кілька слів про переваги орендаря, якби не було зараз воєнного стану. Пункт 149 щойно згаданого порядку надає переважне право чинному орендарю на продовження договору оренди в ході аукціону за умови, що він бере участь в такому аукціоні та зробив закриту цінову пропозицію, яка є не меншою, ніж розмір стартової орендної плати.
Проте це право так само може бути втраченим, якщо аукціон на продовження договору оренди визнається таким, за результатами якого обʼєкт не було передано в оренду, в разі:
відсутності учасників аукціону;
ненадходження від жодного учасника аукціону цінової пропозиції, нездійснення жодним учасником кроку аукціону;
закінчення аукціону без визначення переможця за умови настання випадку, передбаченого абзацом першим пункту 76 цього Порядку щодо чинного орендаря.
Серед іншого, детальна відповідь на питання може змінюватись залежно від конкретної дати укладення договору оренди та його умов. А також від положень законодавства, чинних на момент прийняття того чи іншого рішення.
До того ж, варто замислитись над самими умовами договору оренди. Контролюючим органам це може не дуже сподобатись. Так, відповідно до п. 53 Порядку строк оренди становить пʼять років. Менш тривалий строк може бути встановлений, зокрема, коли обʼєкт оренди пропонується для добового або погодинного використання або потенційним орендарем заявлено менш тривалий строк. У першому випадку виходить, що строк вашого договору оренди повинен привʼязуватись до погодинного використання. Або ж умови договору оренди дещо відрізняються від деталей питання. В будь-якому разі, дещо дивна ситуація. Раджу ще раз перевірити ваші домовленості на відповідність критерію законності.
Наталія Брожко, Керівна Партнерка, адвокатеса Адвокатської фірми «Єфімов та партнери»